CA Fastigheter är inte längre bara en stor fastighetsägare i Kalmar utan har flera större pågående projekt på andra orter i Sverige och det allra största finns i Stockholm. Jag blev nyfiken på vad som händer i företaget och åkte upp till huvudstaden för att söka svaren.

Hur går det med jätteprojektet i Stockholm? Varför satsar man stort i huvudstaden? Vilken är historien bakom företagets enorma tillväxtresa? Hur mår bolaget i byggkrisens spår?

Nästa generation står på tur. Hur ska ägarskiftet ske? Vilka är framtidsplanerna? Vilka är ambitionerna i hemstaden Kalmar?

Huvudkontoret ligger i Kalmar och bolaget har sju regionkontor i Sverige samt kontor i Berlin. Sedan flera år tillbaka har fjärde generationen Claesson blivit allt mer aktiv i koncernen. I maj i år tillträdde 44-åriga Malin Claesson Stenström vd-stolen i CA Fastigheter.

– Vi är uppvuxna med pappas öppna diskussioner om fastigheter och bolagen vid köksbordet och det har nog påverkat det genuina intresset vi har för fastigheter idag. Men det var inte självklart att vi skulle bli aktiva i bolagen. Det var först efter att mina tre barn kom, de senaste sju åren, som jag kommit ännu närmare familjeföretaget och jobbat mer i bolagen, berättar hon.

Malin Claesson Stenströms uppväxt i Kalmar och generationsskiftet återkommer jag till, men först börjar vi i Stockholm.

När jag kommer upp från tunnelbanan skiner solen och himlen är klarblå. På väg till CA Fastigheters kontor i Gasverksområdet i Norra Djurgårdsstaden passerar jag flera nybyggda lägenhetshus, två förskolor och en skola. Det är liv och rörelse en tisdagsförmiddag och mitt i området tornar Gasverksområdet upp sig; två runda gasklockor i rött tegel, en hög tegelskorsten och ett antal lägre tegelbyggnaderna från tiden då gasverket var i drift blandat med nya byggnader.

Innan nedläggningen 2011 försörjde fabriksområdet stora delar av Stockholm med gas och sedan drygt tio år tillbaka har Stockholms stad stora ambitioner för stadsdelen. Området ska bli ett unikt och attraktivt besöksmål med bland annat bostäder, kulturscen, restauranger, upplevelser, kontor och hotell.

2016 förvärvade CA Fastigheter stora delar av Gasverksområdet och sedan dess har bolaget även köpt fler fastigheter i området. Totalt äger bolaget fastigheter och byggrätter på cirka 90 000 kvadratmeter och bolagets totala investering beräknas landa på cirka 4 miljarder kronor.

– Vår styrka är att vi kan vara långsiktiga och våga gå in i projekt där vi ser en bra outcome om 10 till 20 år. Vi behöver inte producera avkastning snabbt utan kan gå in i komplexa strukturer som inte många andra kan, säger Malin Claesson Stenström.

Varför kan ni vara långsiktiga och våga gå in i den här typen av projekt?

– Vi säkerställer ekonomin för att kunna bygga under sämre tider, om det behövs. I år har vi haft ett inriktningsbeslut att stärka bolagets likviditet och har idag likvida medel på 1,4 miljarder kronor (kassa red. anm.) för att kunna använda i våra långsiktiga projekt, säger Malin Claesson Stenström.

I området känns historiens vingslag. På CA:s kontor i det gammal verkstadshuset möts gammalt och nytt. De röda tegelväggarna är framträdande i konferensrum och personalutrymmen och varvas med moderna möbler. På markplan hyr en restaurang och ett bageri lokalerna med bevarade detaljer från förr. Restaurangen ligger i den tidigare smedjan och i taket hänger fortfarande en svart travers, som lyfte tyngre verktyg.

Några andra hyresgäster i området är Systembolaget, Sandvik och Berghs School of Communication.

– Nu är vi igång ordentligt med flera hyresgäster, men det är också mycket kvar. Två av tre detaljplaner för området är antagna och just nu är vår största utmaning att få den sista antagen. Där planeras för bostäder, kontor och kommersiella verksamheter. Detaljplanen har tagit lång tid, bland annat har vi fått plocka bort vissa ytor och sänkt några byggnader. Nu ska den upp igen till beslut under hösten.

De röda tegelbyggnaderna är ritade av arkitekten Ferdinand Boberg och togs i bruk 1893.

– Utmaningen är att hitta rätt verksamhet till byggnaderna, eftersom de antikvariska kraven är höga. Vi får bara ändra till viss del invändigt och i princip inte ändra fasaderna.

Malin Claesson Stenström visar oss runt i området och när vi kommer fram till de två stora runda gasklockorna stannar vi till. I den ena är taket borttaget och en byggkran är igång. Stockholms stad äger den gasklockan som håller på att omvandlas till en kulturscen med cirka 2 000 platser för stående och sittande publik.

Det är bolaget Cirkus Venues som ligger bakom både Cirkus på Djurgården och Abba museet, som har hyreskontraktet.

– Vi tror på satsningen och deras plan är att öppna under 2026 eller 2027.

I den andra gasklockan ska CA Fastigheter bygga ett hotell med mellan 150 och 170 hotellrum.

– Vi kommer att bygga en byggnad i gasklockan. Vi får bygga i en tredjedel av lokalen medan två tredjedelar av rymden måste bevaras.

Gasklockan och de andra byggnaderna från slutet av 1800-talet är blåklassade av Stadsmuseet, vilket är en utmaning.

– Vår drivkraft är att våga vrida och vända på stenarna och vara nere i detaljerna i unika projekt. I gasklockan är bland annat utmaningen att klara av funktionen av ett tekniskt hållbart hus i byggnaden.

Nästa steg är att starta renoveringen av fasaden och för närvarande pågår diskussioner med potentiella hyresgäster.

– Hotellet ska bli en destination i sig, som lockar besökare till området. Vi har dialog med ett par olika aktörer som är intresserade. När vi har en långsiktig hyresgäst drar vi igång ombyggnaden inne i gasklockan.

Totalt omfattar CA:s projekt i området ungefär 15 gamla fabriksbyggnader som omvandlas till moderna lokaler, därtill kommer ett underjordiskt garage samt nyproduktion av kommersiella lokaler såsom butiker och kontor men även bostäder. En av de första hyresgästerna var Klätterverket Gasverket AB, som har en 17 meter hög klättervägg inomhus.

– Vi jobbar mycket med att få verksamheter som lockar människor hit, det räcker inte att leva på dem som bor här.

Det märks att Malin Claesson Stenström är stolt över projektet och hon återkommer under visningen till byggnadernas unika arkitektur. Det tar oss tillbaka till uppväxten i Kalmar.

– Arkitektur har alltid legat mig varmt om hjärtat och det är väl därför jag brinner extra för Gasverket, där det är sådan fin kvalitet på byggnaderna, säger hon engagerat.

Malin Claesson Stenström tog examen på Samhällsvetenskapliga programmet med internationell inriktning på Stagneliusskolan i Kalmar. Även om hon inte visste vad hon ville bli fanns en dröm om att bli arkitekt. Under gymnasietiden var hon utbytesstudent i USA dit hon flyttade efter studenten.

– Jag är golfnörd och tävlingsmänniska ut i fingerspetsarna och åkte dit för att spela golf.

Efter två till tre år i USA flyttade hon till Lund och tog en masterexamen i internationell ekonomi och blev kvar i Malmötrakterna där hon bland annat arbetade på fondförvaltaren och fastighetsinvesteraren Catella och på några andra privata bolag. När sedan CA-koncernen köpte in sig i Catella valde hon att arbeta på Bank Invik i Luxemburg som ägs av Catella.

– Jag ville lära mig mer om det finansiella och affärer och tog ett år på banken i Luxemburg.

Därefter öppnades en möjlighet till en tjänst på bolaget i Stockholm, men att bo i storstaden var egentligen inte planen.

– Jag ser mig inte som en stockholmare utan är en småstadstjej. Jag trivs jättebra i Kalmar och älskade Kalmar, men sedan träffade jag min man i Stockholm, fick barn och vi blev kvar.

Men under sina mammaledigheter klättrade Malin Claesson Stenström på väggarna.

– Jag började jobba extra på CA och kom närmare bolaget. Jag har ett stort intresse för fastigheter och det är viktiga verksamheter som jag insåg att jag ville jobba mer med.

Efter mammaledigheten arbetade hon på förvaltningen av fastigheter i Stockholm och för tre år sedan blev hon regionchef. Vid årsskiftet när Andreas von Hedenberg slutade som vd för CA Fastigheter fick hon frågan att efterträda honom.

– Jag är tacksam för att ha fått förtroendet av styrelsen. Jag kan bolagets ryggrad och värderingar, men inte alla detaljer. Jag känner mig trygg eftersom vi har bra personal som kan mycket, säger Malin Claesson Stenström ödmjukt.

Hur har den första tiden som vd varit?

– Det har varit sommar med en mjukstart, men också spännande och intensivt. Jag håller på att sätta mig in i delar jag inte jobbat med tidigare som exempelvis ekonomin och vissa av regionerna.

I dag är hennes far Johan Claesson huvudägare och under det senaste året har frågor kring bolagets framtid intensifierats i familjen. Hennes systrar, Charlotte Claesson Ripoll som är regionchef i Stockholm och Pernilla Claesson som främst arbetar med bostadsprojekten i Malaga är med i planerna kring skiftet.

– Vi systrar har ingått ett avtal – att vi ska behålla ägandet inom familjen under en längre framtid. Det är en styrka med ett långsiktigt ägande mot våra hyresgäster, banker och andra intressenter. Det finns ingen fast tidsplan, men det är förberett inför en justering.

Det är en enorm utveckling som skett sedan Malin Claesson Stenströms farfars far Claes Johansson, muraren från Arby, grundade bolaget 1912 i Kalmar.

Ett av de första stora husen företaget byggde var ett halvt höghus vid Tullslätten. Det finns än idag och sticker upp bakom klungan av nybyggda hus i hörnan Norra vägen och Unionsgatan.

– Kalmar är den staden där vi har flest fastigheter i. Vi har många små fastigheter och det finns mycket hjärta i flera byggnader.

På 1940-talet tog Claes Johanssons son, Edvin Claesson, över tillsammans med kompanjonen Karl-Gustav Anderzén och moderbolaget Claesson & Anderzén AB blev till. Under efterkrigstiden tog byggandet fart när utvecklingen gick mot ett modernare samhälle. 1948 hade företaget cirka 40 anställda och 1965 drygt 100.

Efter att Magnus och Johan Claesson tagit över på 1980-talet går bolaget in i en ny era. De tar även ett större steg utanför Kalmar och förvärvar fastigheter på fler orter i Sverige och utomlands. I slutet av 80-talet byggde man Kalmarsalen som man driver än i dag.

Men under bostadskrisen på 90-talet, när fastighetspriserna föll kraftigt, gick många företag i Sverige i konkurs. CA sattes i gungning och bolagets byggdel gick i konkurs.

– Räntorna gick upp mer än 15 procent samtidigt som fastighetspriserna sjönk med 50 procent. Flera av de stora bankerna var i gungning och gick nästan omkull. Genom en blandning av det stöd vi fick från våra banker samt att familjen själva gick in med kapital i bolaget lyckades vi komma tillbaka, berättar Malin Claesson Stenström.

Företaget har tagit med sig erfarenheterna från den tiden.

– Vi har lärt oss av detta och har idag mindre lån och mer likviditet. Därför har vi också klarat den nuvarande nedgången i ekonomin riktigt bra och har kapital att expandera när andra måste sälja.

Under de senaste 30 åren har koncernen vuxit från att huvudsakligen vara ett lokalt fastighetsbolag, till att också vara ett investmentbolag med flera internationella investeringar i flera olika branscher exempelvis läkemedel och jordbruk. CA Fastigheter AB ingår i koncernen Claesson & Anderzén AB.

Några av de större projekten under de senaste åren är; Byggnationen av Strato i Stockholm 2019 ett landmärke med 19 våningar på Södermalm som numera är sålt som bostadsrätter, cirka 300 bostäder på Varvsholmen, bostäder i Berlin, Gasverksområdet i Stockholm och satsningar på bostäder och hotell i Lomma.

Från 2014 fram till 2022 har CA Fastigheter AB:s årliga omsättning legat på mellan 631 miljoner och 1,5 miljarder och rörelseresultatet på mellan 640 och 400 miljoner. Under 2023 har byggkrisen gett företaget en törn. Omsättningen hölls uppe och landade på cirka 1,3 miljarder, men rörelseresultat hamnade på minus 712 miljoner.

Varför landade ni på ett rejält minusresultat i fjol?

– Det har att göra med värderingen av fastigheterna och med konjunkturen. Det är inget oroväckande utan det ser vi att alla fastighetsbolag gör. Vi skrev ner 200 miljoner 2022 och 1 miljard 2023. Totalt har vi skrivit ner fastighetsvärdena med cirka 10 procent, vilket är en rimlig nivå och är relativt lågt jämfört med många andra fastighetsbolag.

Hur fördelades nedskrivningarna på fastigheterna?

– Värderingen görs på alla fastigheter och nedskrivningen görs generellt på beståndet. Det var framförallt på tyska marknaden som vi fick skriva ner lite högre belopp.

Hur har ni påverkats mer av lågkonjunkturen?

– Marknaden påverkar våra hyresgäster och i nästa led oss. Generellt ser vi tendenser att fler hyresgäster hamnar i rekonstruktion.

Enligt Malin finns en generell trend att det har blivit svårare att hitta hyresgäster till lägenheter.

– Det finns ett större utbud än efterfrågan på marknaden i våra regioner. Det gäller också Kalmar även om det är mer påtagligt i några andra av våra regioner. För vår del har utvecklingen inneburit att vi jobbar ännu mer med erbjudandet till hyresgästerna.

Även om resultatet fick sig en törn ligger soliditeten på höga 50 procent, vilket innebär att bolaget har en hög andel tillgångar och därmed en bra motståndskraft i tuffare tider. Genomsnittet för fastighetsbolag i Sverige är en soliditet på 33 procent.

Den sista december 2023 var företagets fastigheter bokförda till cirka 15 miljarder kronor och de långfristiga skulderna där banklån ingår ligger på 4,8 miljarder kronor.

Hur arbetar ni för att inte hamna i samma sits som på 90-talet?

– Eftersom vi har varit i den situationen ställer ägare och styrelse andra krav när vi räknar på en affär. Vi går in med en viss försiktighet i nya projekt. Vi är mer med och petar i detaljerna i projekt och tar mer ansvar. Sedan är det självklart att vi inte ska överbelåna och arbetar med smarta riskbedömningar.

Den senaste rapporten för januari till juni 2024 visar att bolaget ligger på lite bättre nivåer jämfört med förra året. Hyresintäkterna har ökat 8 procent till 450 miljoner jämfört med 417 miljoner för samma period i fjol. Resultatet för första halvåret i år ligger på 136 miljoner, vilket är en ökning på 6 procent jämfört med 130 miljoner under samma period 2023.

– Vi tittar mest på driftsöverskottet som ökade med 14 procent och det visar att vårt mer aktiva arbete med vakanta ytor har gett resultat.

Värdet på förvaltningsfastigheterna görs en gång per år vid bokslutet. Kan du säga något om hur ni tror årets värdering landar?

– Ungefär på samma nivå som förra året.

Rapporten visar att det finns tillgänglig likvida medel på 1,4 miljarder kronor.

– Det kan tyckas vara mycket, men vi behöver det för att klara våra långsiktiga projekt. Bland annat östra delen i Gasverket (tredje etappen red. anm.) där vi börjar med att bygga ett jättegarage. Vi måste gå igång med en stor investering långt innan vi får hyresintäkter. Vi har bra kontakter med vår bank och har också gett ut en grön obligation under våren, vilket innebär externa investerare i obligationen.

Har ni planer på att sälja fastigheter?

– Vi säljer fastigheter som inte passar in i vår portfölj, annars finns det inga planer på försäljningar, berättar Malin Claesson Stenström.

Hållbarhet är något som satsas allt mer på i koncernen, bland annat energismarta lösningar och åtgärder för att minska koldioxidutsläpp.

– De senaste fyra åren har vi gjort ett stort hållbarhetsarbete i hela CA med gröna fastigheter och jobbar med miljöcertifieringar. Det jobbar vi ännu mer aktivt med exempelvis i Berlin.

I Lomma äger fastighetsbolaget mark sedan 1990 och har byggt cirka 150 bostäder i flera etapper. Nyligen startades försäljningen av strandnära bostadsrätter och av exklusiva kanalvillor med egen brygga.

Företaget ska bygga ytterligare 300 bostäder i Lomma och har ett större hotellprojekt igång.

– Hotellet ska bli en stor spaanläggning vid stranden och där håller vi på att prata med intresserade aktörer.

I Kalmar har bolaget 45 fastigheter. För närvarande pågår den sista delen av etappen på Varvsholmen med tre lägenhetshus. Totalt har bolaget byggt cirka 300 bostäder (lägenheter eller radhus) på holmen.

– Vi har också en byggrätt vid kanalen som vi kommer att titta på framöver, där vi också ska bygga bostäder.

Ett annat större projekt i staden är i Snurrom där en ny stadsdel ska ta form. Där äger CA cirka 170 000 kvadratmeter mark som planeras att bebyggas med i huvudsak småhus och lägenheter. Nästa steg är att detaljplanen ska godkännas.

I dag arbetar flera med ledande befattning från Stockholmskontoret. Har ni planer på att flytta huvudkontoret från Kalmar till storstaden?

– Det finns inga planer att flytta huvudkontoret och vi vill vara stora i Kalmar. Där har vi en större projektorganisation, ekonomifunktionen och har nära samarbete med våra intressenter i Kalmar.

Ni satsar allt mer i Stockholm. Har ni dragit ner på ambitionerna i Kalmar? Hur ser ni på framtida satsningar i hemstaden?

– Förutom Varvsholmen som avslutas har vi Snurrom som är stort och vi förvaltar många fastigheter i Kalmar. Vi äger även mark på Öland och i Trummenäs där vi har projekt på gång, säger Malin Claesson Stenström.

Nyligen blev det klart att Johan Damne, vd för CA-koncernen, har tagit beslutet att lämna sin post. Under 35 års tid har han haft betydande roller inom koncernen.

Vad betyder det för er?

– Att han nu väljer att lämna CA är naturligtvis väldigt tråkigt, han har under en väldigt lång tid varit en stor del av både CA Fastigheter och nu på senare år som koncernchef och den resan som gjorts. Det kommer bli tomt utan Johan, men jag väldigt tacksam över att han har stannat så länge som han gjort och att få ha honom som bollplank är ovärderligt.

Johan Damne nämnde att infrastrukturen i Kalmar län är katastrof och att det innebär svårigheter att driva CA-koncernen från Kalmar. Hur ser ni på läget med infrastrukturen?

– Johan har helt rätt i sitt uttalande. Det finns framförallt två viktiga parametrar som påverkar utvecklingen av Kalmar, där infrastrukturen naturligtvis har en avgörande roll. Det måste vara enkelt att ta sig till och från större städer såsom Köpenhamn och Stockholm för att ge näringslivet rätt förutsättningar att växa, säger Malin Claesson Stenström och fortsätter:

– Men det är även viktigt för Kalmar att skapa attraktiva platser för människor att bo, att ge möjlighet för till exempel strandnära bostadsområden för att locka människor till regionen, vilket utvecklar näringslivet.

Vilka är CA Fastigheters framtida mål?

– Vi tittar hela tiden efter långsiktiga strategiskt bra affärer och vi tittar brett, eftersom vi har den möjligheten. När tillfällen ges vill vi vara beredda på att ta dem, det kan vara i Kalmar eller Stockholm eller någon annanstans.