Kalmarhems byggtakt riskerar att urholka bolagets soliditet: ”Som att vända en oljetanker”

Sedan mitten av 2010-talet har Kalmarhem haft krav på sig att producera 75 lägenheter i snitt per år för att komma till rätta med bostadsbristen. Men under hösten har röster inifrån Kalmarhem lyft frågan om det är lämpligt att fortsätta på den inslagna banan.

När kommunens ledande politiker och tjänstemän diskuterade kommande budget med Kalmarhems vd Per Stephani i september föreslog Stephani att byggtakten skulle sänkas till 50 lägenheter i snitt per år över en tioårsperiod. Anledningen till önskemålet var risken för att bolagets nyckeltal skulle sjunka och att bolaget har brist på byggbar mark. Siffror över vad bibehållen och minskad byggtakt skulle innebära presenterades också. Syftet med mötet var att belysa bolagets situation inför det stundande budgetarbetet.

– Det gäller reinvesteringsbehov i form av till exempel ombyggnad av studentrum med gemensamma kök till vanliga lägenheter, digitala lås, större tak och fasad arbeten med mera, i kombination med en bibehållen nyproduktionstakt och vad det skulle innebära för bolagets ekonomiska nyckeltal på lång sikt, säger Per Stephani.

Förslaget om sänkt antal lägenheter vann inget gehör hos ägarna. Men tidsperioden förlängdes från fem till tio år som ett sätt att förbättra nyckeltalen. Kalmarhem ska också utreda förutsättningarna för en framtida försäljning av vissa fastigheter.

– Vi har en ständigt pågående diskussion med våra bolag om bolagens soliditet och balansräkning. Men tillgångsmassan i Kalmarhem är väldigt stor. Det finns ett stort övervärde i och med att de bokförda värdena, som ligger till grund när soliditeten räknas fram, är mycket lägre än marknadsvärdet. Vårt fokus är att Kalmarhem ska ägna sig åt bostadsproduktion och ska det säljas något så är det inte bostäder, säger Johan Persson (S), kommunstyrelsens ordförande, ledamot i Kalmar kommunbolag och representant för ägarna.

Ett av nyckeltalen som bekymrar Kalmarhems ledning är soliditeten sett i ett längre perspektiv. Här ligger Kalmarhem under de allmännyttiga bostadsbolagens rikssnitt på 31,7 procent. Kalmarhem låg på 22,1 enligt den senaste statistiken från 2020. Ska ägardirektivet om 75 nya lägenheter per år i genomsnitt över en rullande tioårsperiod genomföras kommer soliditeten att sjunka än mer om inget ändras. Enligt UC, Upplysningscentralen, är en tumregel att soliditeten inte får understiga 25 procent för att nya långfristiga lån skall godkännas.

Roger Holmberg (S), ordförande i Kalmarhems styrelse, är trots låg och sjunkande soliditet inte orolig för stunden.

– Men om vi fortsätter i den här takten utan att göra något, så kommer vi att slå i lånetaket. Det är inte akut men vi måste titta tio år framåt i tiden och ha en strategi. Kalmarhem är som en oljetanker, det tar tid att svänga ett så stort bolag, säger Holmberg.

Planen för att fortsatt kunna finansiera nyproduktion och ombyggnationer är så här långt att sälja fastigheter. Kalmarhem har fått i uppdrag av kommunfullmäktige att utreda möjligheten att avyttra fastigheter där det inte finns bostäder utan lokaler av olika slag.

– Om vi inte gör något så blir det jobbigt. Men ännu så länge har vi tid på oss att fundera på olika vägar att gå.

Andra sätt att få in kapital är att höja hyror eller genom att ägarna går in med kapital, men det har inte diskuterats.

Också Holmberg menar att det begärda antalet nya hyreslägenheter är motiverat med tanke på den stora inflyttningen. Att andra bostadsföretag också låtit bygga många lägenheter på senare år, är inte motiv för Kalmarhem att slå av på takten.

– Kalmarhem har en tredjedel av hyresmarknaden och då vill vi inte hamna på en femtedel. Det är många som vill bo i Kalmarhem. Nu släpper vi nya lägenheter vid Gröndalsvägen och de är fulltecknade redan nu. Vi har ett stort tryck på oss. Vi måste fortsätta med nyproduktion men samtidigt ha ordning och reda i ekonomin. Att sälja är ett alternativ. Men vi säljer inte bostäder.